Bất động sản nửa cuối năm 2010: Có là cơ hội cho thị trường chung cư cao cấp?

Có quá nhiều dự đoán trái chiều nhau về thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam từ đầu năm 2010 tới nay: Việt Nam đang đối mặt với nguy cơ "bong bóng" bất động sản dẫn đến giá nhà đất sẽ bị đóng băng, rồi giá nhà, đất phía Tây Hà Nội đang lên “cơn sốt” hoặc cả bốn hướng đều “sốt”…

Tất nhiên, để đưa ra những dự đoán đó họ đều có lập luận dựa trên các số liệu tự thu thập và quan sát tình hình phát triển kinh tế trong thời gian qua. Với các kết quả như vậy càng thể hiện rõ các tính chất đặc trưng của thị trường BĐS cũng như sự nhạy cảm của thị trường đối với các chính sách kinh tế đang thực thi hoặc sắp ban hành…

Đến nay, vẫn chưa có một tổ chức, cơ quan chính thống nào của Nhà nước có thể đưa ra các chỉ số để đánh giá tình hình hoạt động của thị trường BĐS nhằm giúp Chính phủ ban hành chính sách điều chỉnh thị trường phát triển ổn định. Hiện các số liệu, đánh giá về thị trường này chủ yếu vẫn dựa vào các nghiên cứu, thu thập của các tập đoàn, công ty BĐS. Tất nhiên những số liệu này chủ yếu phục vụ cho kế hoạch hoạt động kinh doanh của họ. Căn cứ theo các diễn biến về giá nhà, đất ở Hà Nội trong thời gian qua có thể thấy, giá vẫn theo chiều hướng tăng hoặc chững lại trong một thời gian ngắn chứ không hề giảm. Nhiều người cho rằng giá đất nền sẽ tăng nhanh vì quỹ đất ngày càng hiếm, nhất là những vị trí lý tưởng. Còn đối với nhà chung cư với rất nhiều dự án từ căn hộ chung cư dành cho người thu nhập thấp cho tới căn hộ chung cư cao cấp đang triển khai có thể làm sôi động thi trường BĐS trong nửa cuối năm 2010...

Đất nền có thực “sốt ảo”?

Mới đây, UBND thành phố Hà Nội vừa tổ chức triển lãm quy hoạch “Mô hình đồ án quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050”, trong đó thể hiện 5 đô thị vệ tinh và Trung tâm hành chính quốc gia sẽ chuyển về Ba Vì. Thêm vào đó trục Thăng Long song hành cùng đường Láng - Hòa Lạc vẫn đang là ý tưởng đề xuất nghiên cứu thì ngay lập tức thị trường BĐS đã có phản ứng. Khảo sát so sánh giá rao bán đất nền, biệt thự của các khu đô thị như An Khánh, Dương Nội... trong thời gian này với giá mấy tháng trước đây đã được đẩy lên đáng kể. Hầu hết giá đất ở đây đều tăng từ 4 đến 8 triệu đồng/m2 so với trước (tăng 30%-40%). Cũng cần phải thấy hiện tượng giá đất ở các vùng Ba Vì và lân cận đó đang "nhảy múa" mà không ai có thể nói giá đất như thế đã hợp lý hay chưa bởi tác động tâm lý mua được là thắng. Các dự án đất nền tại các quận huyện Long Biên, Gia Lâm cũng theo chiều hướng tăng. Đất nền tại phường Bồ Đề - Long Biên khu vực sân bay Gia Lâm trước đây quận bán theo dạng đấu thầu với giá khoảng 40 triệu đồng /m2 (dịp đầu năm) nay có khách rao bán với giá gần 60 triệu đồng/m2. Các lô đất liền kề, đất biệt thự thuộc các dự án phía Tây Hà Nội được rao giá tùy từng vị trí, thí dụ đất liền kề có giá từ 31,5 triệu đồng /m2 - 41,5 triệu đồng /m2, còn đất biệt thự có giá từ 24,3 triệu đồng /m2- 26 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, trên thực tế số lượng đất nền giao dịch thành công rất khiêm tốn và chủ yếu diễn ra giữa các nhà đầu tư với nhau. Lý giải về tăng giá chào bán này nhiều người cho rằng có sự chuyển đổi dòng vốn đầu tư từ các sàn vàng sang là chủ yếu bởi nguồn vốn vào thị trường này từ trước tới thời điểm này hầu như đã kịch trần. Các nhà đầu tư có kinh nghiệm thường rất cảnh giác với các chiêu tăng giá kiểu này. Nhưng trong năm 2010 này khả năng đất nền tiếp tục tăng giá hoặc giảm đồng loạt với giao dịch thành công là khó khả thi

Cơ hội cho căn hộ chung cư cao cấp

Thị trường căn hộ chung cư từ cuối năm 2009 đến đầu năm nay vẫn trầm lắng, có vẻ đang chờ đợi tốc độ phát triển của nền kinh tế. Một điều lạ là nhu cầu về nhà ở rất lớn nhưng số căn nhà chung cư chưa có người ở trên địa bàn Hà Nội cũng không phải là ít. Người thu nhập thấp có nhu cầu muốn mua căn hộ để ở rất lớn. Họ thực sự là đối tượng khách hàng chính của thị trường nhà chung cư nhưng lại đang ở thế bị xem nhẹ. Nhà nước đã có chính sách hỗ trợ để các doanh nghiệp BĐS đưa vào kế họach xây nhà giá thấp nhưng với sự trượt giá của các mặt hàng thiết yếu, vật liệu xây dựng nên đã làm cho nhiều DN lo lắng, không mặn mà với những dự án này.

Mặt khác, tham gia vào thị trường BĐS ngoài những công ty mang tính chuyên nghiệp còn có nhiều dự án khác của các cơ quan, tổ chức chính trị-xã hội tập hợp cán bộ, công nhân của họ tham gia góp vốn xây nhà. Đây cũng chính là nguồn cung nhà chung cư giá trung bình cho thị trường BĐS trong năm nay và những năm tới. Nhìn bề ngoài có thể lầm tưởng phân khúc thị trường chung cư căn hộ có giá trên dưới một tỷ (khoảng 500USD/m2 -700USD/m2) trong năm 2010 sẽ sôi động nhưng thực tế chắc không phải như vậy.

Cũng cần thấy rằng những người có thu nhập thấp, phần lớn là công nhân ở các khu công nghiệp, công chức thu nhập thấp, sinh viên đang tìm việc làm hoặc chưa ổn định việc làm… nên với giá khoảng 800 triệu/căn hộ thì đó vẫn là một khoản tiền quá lớn so với khả năng chi trả của họ, trong khi đó nếu muốn vay của Ngân hàng lại phải chịu lãi suất quá cao. Thêm vào đó, tình trạng nhiều căn hộ ở các khu chung cư dành cho người thu nhập thấp, giãn dân luôn ở vị trí địa lý cũng như các điều kiện sinh sống khác không thuận lợi, chất lượng nhà luôn ở tình trạng báo động, nên các nhà đầu tư lại càng ít quan tâm bởi lãi suất không hấp dẫn. Do đó có thể nói, hiện nay, nguồn cung căn hộ chung cư cấp 4 với mức giá thấp đang còn lệch so với cầu về nhiều phương diện.

Đối với phân khúc thị trường căn hộ chung cư cao cấp theo chuẩn của Bộ xây dựng (gọi là chung cư cấp 1,2) có giá vào khoảng 900USD/m2 - 1200USD/m2 chắc chắn sẽ thu hút sự quan tâm của tầng lớp trung lưu trở lên. Bởi trước hết, xu thế ở nhà chung cư cao cấp đang là mốt thịnh hành của lớp trẻ có thu nhập khá nên với mức giá khoảng như thế rất hợp với khả năng chi trả của họ trong vòng 5 năm đến 10 năm. Với tốc độ phát triển kinh tế và hội nhập như hiện nay thì lượng người có thu nhập khá ở Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh đang tăng đáng kể. Phần lớn những căn hộ chung cư thuộc dạng này đều được thiết kế với diện tích từ 70m2-150m2, có vị trí địa lý thuân lợi, điều kiện môi trường sinh sống đảm bảo, thí dụ như các căn hộ chung cư nằm trên trục đường Lê Văn Lương, Hoàng Quốc Việt kéo dài… nên cũng rất được sự chú ý của các nhà đầu tư. 

Đối với các căn hộ có giá trên 2.000USD/m2 tuy vẫn có thể giao dịch nhưng chắc chắn trong năm nay sẽ không sôi động. Bởi cung và cầu thị trường tuy có nhưng không lớn, nên đang ở trạng thái cân bằng.

Tất nhiên, để cho thị trường phát triển ổn định còn tùy thuộc vào nhiều yếu tố mà trong đó nguồn vốn là quan trọng nhất. Thị trường BĐS nước ta nhiều chuyên gia vẫn cho rằng hiện vẫn đang ở cấp độ tiền tệ hóa lên tài chính hóa. Do đó, để giải quyết vấn đề vốn thì cần nhanh chóng giải phóng hiện tượng “tiền tệ hóa” áp dụng các cơ chế, định chế chuyển tiếp có tính dài hạn “tài chính hóa” như hình thành các dạng quỹ đầu tư phát triển BĐS. Đồng thời có chính sách thích hợp để các doanh nghiệp BĐS có thể thu hút được vốn từ các nhà đầu tư khác nhưng vẫn đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho các nhà đầu tư… Và lúc này, chính các doanh nghiệp bất động sản cũng phải thể hiện được uy tín của mình qua giá cả căn hộ, chất lượng công trình xây dựng, đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn nhà của Bộ Xây dựng tránh các vụ "lình xình" như vừa qua./.